O projeto concebido para ser uma das grandes vitrines da gestão do governador Tarcísio de Freitas pode ter encontrado um obstáculo que não estava exatamente nos desenhos arquitetônicos: o espaço aéreo de São Paulo.
O Novo Centro Administrativo Campos Elíseos, planejado para concentrar o gabinete do governador, secretarias e milhares de servidores estaduais na região da Praça Princesa Isabel, agora está diante de uma questão que pode obrigar o Governo de São Paulo e o consórcio que faz parte do Grupo RZK, responsável pelo empreendimento, a reverem parte de um projeto bilionário.
E o problema vem do Campo de Marte. As novas regras relacionadas à implantação da navegação por instrumentos no aeroporto paulistano estabeleceram condicionantes para edificações em seu entorno e colocaram o setor imobiliário em rota de colisão com as normas aeronáuticas.
A ironia é difícil de ignorar.
O Estado planejou grandes torres para simbolizar a transformação do centro de São Paulo. A Aeronáutica, preocupada obviamente com outra coisa (aviões)passou a impor novos limites e procedimentos para aquilo que pode subir ao redor do Campo de Marte. E o futuro centro administrativo está justamente nessa região.
O empreendimento é gigantesco. O consórcio MEZ-RZK Novo Centro venceu, em fevereiro de 2026, o leilão para implantar e administrar o complexo. O contrato tem prazo de 30 anos e o investimento divulgado na ocasião ficou na casa dos R$ 6 bilhões. O projeto pretende reunir aproximadamente 22 mil servidores hoje espalhados por mais de 40 endereços. O novo centro administrativo será implantado nos Campos Elíseos, no entorno da Praça Princesa Isabel, transformando completamente uma extensa área do centro paulistano.
É uma das principais apostas urbanísticas da administração Tarcísio de Freitas. Só apareceu uma questão bastante concreta no caminho: até onde esses prédios poderão subir? Na modelagem do empreendimento, as torres foram projetadas para alcançar aproximadamente 60 metros de altura, algo em torno de 20 pavimentos. Estudos anteriores chegaram a trabalhar com edificações ainda maiores, que poderiam alcançar cerca de 90 metros.
E é aí que o Campo de Marte e o Campos Elíseos podem se encontrar, não exatamente de maneira amistosa
A professora Raquel Rolnik, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, foi categórica ao analisar a questão. Segundo ela, a modelagem do centro administrativo ultrapassaria o limite de 45 metros aplicável dentro do circuito mais restritivo de 3,5 quilômetros em torno do aeroporto. Na avaliação da urbanista, dependendo da altitude do terreno em relação ao Campo de Marte, isso permitiria algo na faixa de apenas 12 a 15 andares.
A diferença não é pequena. Se a interpretação técnica se confirmar para os terrenos do empreendimento, estamos falando de torres projetadas na casa dos 60 metros diante de uma restrição que poderia limitar as edificações a aproximadamente 45 metros. Não parece exatamente um detalhe que se resolva mudando a posição de uma janela.
O leilão aconteceu. Depois veio a nova realidade do Campo de Marte que pode impedir a construção antes de começar. O que não é ruim. Evita uma eventual demolição, como pode ocorrer com o prédio do Hotel Bahamas, de Oscar Maroni, construído na rota do Aeroporto Deputado Freitas Nobre/Congonhas, próximo da avenida Rubem Berta.
Há ainda uma sequência de datas que merece atenção. O Governo de São Paulo realizou o leilão do Novo Centro Administrativo no dia 26 de fevereiro de 2026. O consórcio MEZ-RZK Novo Centro venceu a disputa e assumiu a responsabilidade pela implantação, gestão e manutenção do complexo.
Meses depois, em 24 de agosto, entrou em vigor a circular do Departamento de Controle do Espaço Aéreo que trata da implantação da operação IFR, navegação por instrumentos, no Campo de Marte.
Ou seja, o governo estadual contratou um gigantesco complexo vertical no centro da cidade e agora terá de demonstrar que aquilo que foi contratado é compatível com as exigências aeronáuticas aplicáveis à região. Essa talvez seja hoje a pergunta de alguns bilhões de reais. O projeto poderá ser executado, pelo consórcio que faz parte a RZK, exatamente como foi apresentado?
A nova batalha da RZK não será com moradores de bairro, será contra a Aeronáutica?
A RZK já conhece muito bem o significado de projetos imobiliários cercados por discussões urbanísticas e disputas judiciais. No Cidade Jardim, uma das regiões mais tradicionais, valorizadas e arborizadas de São Paulo, moradores foram à Justiça para tentar impedir uma transformação que consideravam capaz de mudar definitivamente as características e a paisagem do bairro.
No centro da disputa está o projeto Península (foto acima), da RZK, um empreendimento de enormes proporções, com previsão de 19 torres e aproximadamente 550 mil metros quadrados de área construída. Não se trata, portanto, de meia dúzia de prédios surgindo discretamente na paisagem. É praticamente um novo pedaço de cidade sendo implantado dentro de um bairro historicamente marcado por casas, ruas arborizadas e construções de baixa altura.
Os moradores reagiram. Organizaram-se, fizeram abaixo-assinado e recorreram à Justiça contra as mudanças no zoneamento que permitiram uma verticalização dessa dimensão. A decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo derrubou parte das alterações posteriores no zoneamento, mas preservou alvarás e pedidos de licenciamento protocolados durante a vigência das regras questionadas.
E aí surgiu uma situação que parece saída de um manual de paradoxos urbanísticos: a regra caiu, mas empreendimentos beneficiados por ela poderão continuar avançando, dependendo da situação de cada licenciamento e dos efeitos definitivos da decisão.
Na prática, os moradores lutaram contra a verticalização e podem terminar cercados justamente pelos enormes edifícios do projeto Península da RZK que tentaram evitar. Mais curioso ainda: enquanto determinados projetos preservaram seus direitos, os demais proprietários voltaram a ficar submetidos às regras anteriores. Ou seja, alguns podem construir para cima; outros, que vivem ao lado, não necessariamente terão o mesmo direito.
É uma vitória difícil de comemorar. Os moradores conseguiram questionar as regras que permitiram a transformação do bairro, mas não necessariamente conseguiram impedir os empreendimentos que motivaram a própria batalha. A verticalização que combateram poderá continuar diante de suas janelas, enquanto o direito de reproduzir essa mesma verticalização em outros terrenos poderá não existir.
Mas a história do Península ganha outra dimensão quando se volta no tempo e se observa como parte dos terrenos foi adquirida e financiada. A RZK afirma que começou a comprar imóveis no Cidade Jardim com o propósito original de construir condomínios horizontais, compatíveis com uma região estritamente residencial, e que somente depois das mudanças urbanísticas decidiu readequar o empreendimento aos novos parâmetros.
Teria entrado dinheiro para a RZK adquirir terrenos do Cidade Jardim do Banco Master
Para essas aquisições entrou em cena uma operação financeira de grande porte. Segundo reportagem do Metrópoles, o Banco Master emprestou R$ 278 milhões para a compra de terrenos relacionados ao projeto Península Cidade Jardim, ativos que posteriormente chegaram ao Banco de Brasília (BRB). O empreendimento, por sua vez, passou a ter um valor final de venda de todas as unidades, estimado pela própria RZK, em R$ 21,5 bilhões.
É justamente essa sequência que merece ser examinada com atenção. Terrenos adquiridos quando o projeto declarado era de condomínios horizontais passaram posteriormente a integrar um megaprojeto vertical. A cronologia, evidentemente, não prova qualquer irregularidade. Mas, diante dos valores envolvidos, não seria razoável conhecer detalhadamente as condições da operação financeira, as garantias oferecidas, as avaliações realizadas e o potencial construtivo considerado quando os empréstimos foram concedidos?
Associações de moradores do Cidade jardim, Morumbi e Jardim Guedala reclamam da abertura de ruas
Há ainda outro episódio que amplia os questionamentos dos moradores. Paralelamente a esse processo de transformação imobiliária, o Ministério Público de São Paulo intensificou sua atuação para a retirada de portões e cancelas que, há mais de duas décadas, controlavam o acesso e davam segurança aos moradores das ruas no Cidade Jardim, Morumbi e Jardim Guedala. O argumento do MP é jurídico: determinadas vias públicas não poderiam permanecer com acesso controlado.
Para os moradores, entretanto, a consequência foi bem diferente. Eles afirmam ter perdido um sistema de proteção consolidado durante mais de 20 anos, com aumento da sensação de insegurança. E, além do impacto sobre a tranquilidade e a segurança, ocorreu uma desvalorização dos imóveis de grandes quarteirões, justamente numa região submetida a uma transformação imobiliária bilionária.
Não se afirma que exista relação entre a atuação do Ministério Público, as mudanças urbanísticas, as decisões judiciais, o financiamento concedido pelo Banco Master, a posterior passagem desses ativos pelo BRB e o projeto da RZK. Seria irresponsável estabelecer essa conexão sem provas. Mas também seria pouco razoável ignorar a sequência dos acontecimentos sem fazer perguntas.
As operações financeiras observaram todos os critérios legais e de mercado? Qual era o valor e qual era o potencial construtivo atribuído aos terrenos quando serviram de base para essas operações? Quanto esses mesmos ativos passaram a valer depois das mudanças urbanísticas? Quem ganhou e quem perdeu economicamente com essa transformação? E quais foram os efeitos concretos da abertura das ruas sobre segurança, qualidade de vida e valor dos imóveis existentes depois do lançamento do projeto Península da RZK?
Mesmo já tendo experiência com projetos imobiliários cercados por discussões urbanísticas e disputas judiciais, agora, porém, a RZK poderá encontrar pela frente um embate de natureza completamente diferente. Se no Cidade Jardim a discussão envolveu moradores, associações de bairro, legislação urbanística e Justiça, no Centro de São Paulo o obstáculo pode vir do céu. E, desta vez, do outro lado da mesa não estará uma associação de moradores. Estará a Aeronáutica.
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